Das Zuhause als Investment

Header-Bild: »Roter Turm«, Mönchsberg Das renovierte Freyschlössl vulgo »Roter Turm« bietet einen spektakulären 360-Grad-Panoramablick auf die Festung Hohensalzburg, die Salzburger Altstadt und die umliegende Bergwelt.

Nach vielen Jahren der Verkaufsrekorde und Preissteigerungen ist am Wiener Wohnungsmarkt Ernüchterung eingekehrt: Die Verkäufe gingen im ersten Halbjahr 2023 um rund ein Drittel zurück, dadurch sanken auch die Verkaufsumsätze um 37 Prozent, so die Analyse bei OTTO Immobilien. Anders sehe die Situation bei Neubauwohnungen im Erstbezug aus, hier haben sich die Preise nur sehr geringfügig verändert. Derzeit liege der Durchschnittspreis von verkauften Bauträgerwohnungen bei rund 7.369 Euro pro Quadratmeter, eine leichte Steigerung von 3,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Ähnlich verhält es sich bei frei vermietbaren Wohnungen, bei denen die gesetzliche Mietobergrenze nicht gilt: Dort zahle man pro Quadratmeter rund 14,41 Euro pro Monat, ein Plus von 0,7 Prozent zum Vergleichszeitraum 2022. Bei Villen und Häusern regulierte sich der Preis in Wien leicht nach unten. Fazit: Wer nicht verkaufen muss, behält sein Objekt und beobachtet die Entwicklungen. Sylvia Verdorfer, Gebietsleiterin bei Engel & Völkers, zeigt das Potenzial für Ende 2023 auf: »Die gegenwärtige Situation bietet aufgrund eines größeren Angebots reale Chancen für Käufer:innen, ihre Wunschimmobilie zu einem guten Preis zu erwerben – eine Gelegenheit, die in den vergangenen Jahren mangels Angeboten nicht gegeben war.« In den kommenden Jahren sei wegen der hohen Baukosten ein Rückgang bei den Fertigstellungen zu erwarten. »Das wird sich mittel- bis langfristig wieder preistreibend auf die Immobilienpreise auswirken.« Ähnliches bestätigten auch Analysen der CBRE Group: »Wien, Graz und Linz wachsen, das heißt, wir haben eine Konzentration der Bevölkerung in den urbanen Räumen, wodurch dort verstärkter Wohnungsbedarf zu erwarten ist«, erklärt Laura Holzheimer, Head of Research bei CBRE. Der Höhepunkt an Fertigstellungen von Wohnungsneubauten in Wien werde in diesem Jahr mit rund 16.200 Wohnungen erreicht (2021: 13.350 und 2022: 14.400 Fertigstellungen). Ab 2024 prognostiziert man bei CBRE ein sinkendes Fertigstellungsvolumen als Folge der aktuellen globalen Verhältnisse, die auch Auswirkungen auf Kaufkraft und Investitionsbereitschaft bei den meisten Menschen haben: »Wir sehen hier infolge der aktuellen Zinspolitik und des daraus resultierenden Anstiegs der Finanzierungskosten starke Veränderungen am Markt. Die Preisvorstellungen von Käufer:innen und Verkäufer:innen divergieren nach wie vor, Prozesse dauern länger und die Risikobereitschaft sinkt«, fasst Lukas Schwarz, Head of Capital Markets bei CBRE, die Situation zusammen. Oder noch etwas konkreter: »Eine Marktsituation wie diese habe ich in den 40 Jahren meiner Berufstätigkeit nicht miterlebt«, so Eugen Otto, Geschäftsführer von OTTO Immobilien. Entscheidend ist aber nach wie vor die (Mikro-)Lage. In den äußeren und weniger begehrten Wiener Bezirken macht sich das mit Preisrückgängen bemerkbar, das Luxussegment bleibt dafür weiterhin stabil.

Konstantes Luxussegment

Der Salzburger Immobilienmarkt punktet mit gleich drei Assets: einer attraktiven Stadtlage, Panoramablick und der Nähe zu Seen, was eindeutig Potenzial für Wachstum heißt. »Die vergangenen Marktveränderungen haben ihre Spuren auch in der Mozartstadt hinterlassen. Dennoch ergeben sich vermehrt Gelegenheiten, hochattraktive Immobilien zu erwerben, was die Möglichkeit für einen generationenübergreifenden Vermögensaufbau eröffnet«, erklärt Mark Hüsges, Geschäftsführer von Engel & Völkers Salzburg. Wer sich demnach nicht zwischen Natur und Stadt, moderner Atmosphäre und Altbau(t)räumen entscheiden kann, hat aktuell die Möglichkeit, alles in einem zu bekommen: Eine absolute Rarität am Markt ist das Freyschlössl vulgo der »Rote Turm« am Mönchsberg, eine Salzburger Festung aus dem zwölften Jahrhundert, sensibel und exklusiv saniert und erweitert mit einem Glaskuppeldach, einem modernen Anbau aus Beton und weiteren High-End-Standards: Fußbodenheizung, Klimaanlage, Videoüberwachung, Alarmanlage, zentrale Musikanlage, Kühlraum, Lift, beheizbarer Pool, Wärmepumpe. An diesem Ort wohnt man auf Augenhöhe mit der Festung Hohensalzburg, mit Blick auf die Altstadt und die umliegende Bergwelt. Das spektakuläre Anwesen ­erstreckt sich auf rund 13.500 Quadratmetern und verbindet nach der umfassenden Modernisierung historischen Charakter und zeitgemäßen Wohnkomfort. Begleitet vom Denkmalamt und von der Altstadtschutzkommission galt es, die Bausubstanz mit Sorgfalt zu erhalten, etwa Butzenfenster, Säulen, Kamine, Holzschnitzereien oder Wandgemälde. Das Freyschlössl ist Rückzugsort und Repräsentationsobjekt in einem. Nach dem Konzept »Altes und Neues kombinieren« arbeiten auch die Architekt:innen bei CUUBUUS. Für das Wohnbauprojekt »Das Artmann« verwandeln sie ein denkmalgeschütztes Backsteingebäude im zweiten Bezirk zwischen Augarten und Wiens Innenstadt in 75 hochwertige Eigentumswohnungen und vier exklusive Penthouses, Fertigstellung 2024. Zusätzliche Service-Annehmlichkeiten wie Fitness- und Wellnessbereiche, Guest Lounges, Büros und ein persönlicher Concierge-Dienst runden den City-Appartement-Charakter ab. Und Exklusivität wird hier belohnt: Das Projekt wurde mit dem internationalen Architekturpreis »European Property Awards 2023–2024« in der Kategorie »Architecture Multiple ­Residence for Austria« ausgezeichnet. Von der Industrial-Optik geht es weiter zum ­Cottage-Flair in den Bezirk Hietzing, wo Piment Immobilien »Floriette – Private Park Living« im Angebot hat. Das Projekt umfasst ein Stadthaus und drei Villen, gelegen in ­einem 12.000 Quadratmeter großen Park: Groß­zügige Fensterflächen, repräsentative Raumgestaltungen, elegante Ausstattungs­details bis hin zum Smart-Home-System, Fitnessräume, Gartenflächen und eine eigene Hundezone sind Teil der Anlage und verbinden Nostalgie und Gegenwart auf zeitgemäße Weise.

Tägliches Urlaubsflair

Wer Urlaubsflair (gepaart mit Wasserblick) nicht am Land, sondern in der Stadt sucht, findet in Wien gleich drei edle Adressen. Im ehemaligen Henckel-Donnersmarck-Palais am Stadtpark ist derzeit eine Luxusresidenz bei OTTO Immobilien im Angebot. Den Eigentümer:innen der insgesamt zwölf Wohnungen stehen zudem Services des ebenfalls im Haus untergebrachten Fünf-Sterne-plus-Boutiquehotels »Almanac Vienna« zur Verfügung. Mitten im Zentrum, in der Herrengasse 19–21, wohnt man in den vollständig revitalisierten Palais Trauttmansdorff und Batthyány-Strattmann wahrlich fürstlich. Und in der Bundeshauptstadt kann man bald auch hoch über der Donau wohnen: »In zahlreichen Metropolen sind Wohntürme am Wasser bereits ein fixer Bestandteil des Stadtbildes«, sagt Erwin Soravia, CEO von SORAVIA. Nach internationalem Vorbild setzt nun auch Wiens neue Landmark an der Neuen Donau Maßstäbe für höchsten Wohnkomfort, Services sowie Design und Architektur. Die Projektpartner S+B Gruppe und SORAVIA bringen mit »Danubeflats«, entworfen vom Architekt:innenteam A01 architects, ganzjähriges Urlaubsflair im Luxuswohnsegment nach Wien. Geplante Übergabe an die Eigentümer:innen ist Ende 2024. Trotz der wirtschaftlichen Unsicherheiten boomt also der Luxussektor. »Objekte in Premiumlagen fungieren als krisensicheres Investment und sind für viele High-Net-Worth Individuals ein wichtiger Bestandteil der Vermögenssicherung gegen die Inflation«, so Florian Hofer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Tirol und Zell am See.