Zwei Immo-Profis verraten, worauf es im High-End-Segment wirklich ankommt

Zu Beginn ein paar Definitionen. Gemeinhin versteht man unter Palais die Residenz einer:eines Herrscher:in. Steht so ein Palais in der Stadt, hat man es mit einem Stadtpalais zu tun, das üblicherweise von Adeligen bewohnt wurde. Steht es am Land, hat man es mit einem Landpalais zu tun, das üblicherweise ebenfalls von Adeligen bewohnt wurde. Aber egal ob Stadt- oder Landpalais – unterm Strich sind Palais immer historische Gebäude, großzügig und prunkvoll angelegt und in ihrer Verfügbarkeit am Immobilienmarkt sehr limitiert und daher auch hochexklusiv.

Projekte wie jenes, das die IFA AG, Österreichs größter Anbieter für Direktimmobilieninvestments, gerade in Salzburg gemeinsam mit Planquadr.at verwirklicht, sind dementsprechend spärlich. Ein historisches Kloster, 400 Meter von der Innenstadt, wird hier gerade zum Palais St. Josef, ­Quadratmeterpreis: 10.000 Euro aufwärts. Quasi Top of the Top. Zu dieser Immobiliennische zählen zudem noch prunkvolle Villen der Jahrhundertwende, aber auch Barockschlösschen und verwunschene Herrenhäuser. Außergewöhnliche Objekte also, die nur mit dem richtigen Netzwerk zu erwerben sind.

Stabile Marktlage

Die Luxusimmobilienmaklerin Kristina ­Giacomelli, Inhaberin von Sangreal Properties, verfügt über so ein Netzwerk. Sie bietet u. a. mit ihrer neuen Vertriebslinie »Private Collection« ein sehr exklusives Portfolio für öffentlichkeitsscheue High-Class-Kund:innen und setzt auf Objekte, die man so nicht auf Immobilienplatt­formen findet.

Das Portfolio, das verwaltet wird, hat ein dreistelliges Millionenvolumen. Sangreal hat heuer rund 45 Immobilien abgewickelt, erzählt Giacomelli, darunter kleinere Eigentumswohnungen, aber auch Penthouses um mehrere Millionen. Sie kennt den Luxus­immobilienmarkt also sehr gut. »Der hat sich in den vergangenen Krisenjahren sehr stabil gezeigt. Wien gewinnt dabei zunehmend an internationaler Bedeutung, vor allem wegen der Sicherheit und den noch attraktiven ­Immobilienpreisen im Vergleich zu anderen Hauptstädten Europas.«

Ähnlich sieht dies auch Peter Marschall, der mit seinem Maklerunternehmen Marschall Real Estate seit Jahrzehnten eine Fixgröße in diesem Marktsegment ist. »Der Luxusimmo­bilienmarkt in Wien hat sich in den letzten 20 Jahren sehr positiv entwickelt, insbesondere durch das verstärkte Interesse inter­nationaler Käufer:innen«, analysiert der Profi. Allerdings: »Durch den Ukrainekrieg sind die Käufer:in­nen aus Russland, die davor sehr stark in Wien vertreten waren, nahezu verschwunden. Wir nehmen dafür ein zunehmendes Interesse von Käufer:innen aus der Ukraine wahr.« Wobei die Käufer:innenstruktur mehr oder weniger gleich geblieben ist: »Unsere Kund:innen ­kommen ungefähr zu gleichen Teilen aus dem In- und dem Ausland«, so Marschall. Geht es in Richtung historische Luxus­immobilien wird alles noch einmal spezieller. »Der Kreis potenzieller Interessent:innen ist im Vergleich zu modernen Luxusimmobilien deutlich kleiner. Zudem bringen historische Palais oft bauliche Gegebenheiten mit sich, die bei der Planung von Wohnungen oder Hotels anspruchsvoll sein können«, erklärt ­Giacomelli. »Es gibt hier einfach viel zu ­beachten: Denkmalschutz, Bebaubarkeit des Grundstücks, technische Umsetzungsmöglichkeit der Kund:innenwünsche, Energie­effizienz oder Raumstrukturen, um nur einiges zu nennen«, so Marschall, der ergänzt: »Dennoch gibt es eine Gruppe von Käufer:innen, die sehr gerne die unsanierte Substanz kaufen und ihre individuellen ­Anforderungen und Wünsche selbst verwirklichen.«

Neue Nutzungskonzepte

Den Grund, sich auf komplexe ­Sanierungsprojekte im High-Class-Segment einzulassen, sieht Immo-Profi Giacomelli darin, dass sich Käufer:innen eine langfristige Wertsteigerung versprechen. »Diese historischen Objekte bieten für Investor:innen eine interessante Möglichkeit, neue Nutzungskonzepte, etwa als Boutiquehotels oder exklusive Wohnprojekte, umzusetzen.«

Hohe Ansprüche

Egal ob selbst saniert wird oder die Immobilie bezugsfertig ist, Luxus ist in dieser Markt­nische obligatorisch. Das legen zumindest die Ausstattungsdetails der Palais- und Villen­projekte nahe, die präsentiert werden. 100 Quadratmeter Wohnzimmer, groß­zügige Terrassen mit Outdoorküchen oder Smart-Home-Steuerung für Spa-Bereiche gehören einfach dazu. »Es sind sehr hochwertige Materialien gefragt, wobei in den letzten Jahren nicht mehr die auffällige Opulenz gesucht wird, sondern eher ein schlichtes, hochqualitatives Design. Smart-Home-Lösungen sind bei sanierten Immobilien State of the Art«, so Marschall. Ein gutes Beispiel, wie diese Ansprüche ­perfekt umgesetzt werden, ist das Projekt, das der Immobilienentwickler Winegg mit der 3SI Immogroup in Hietzing umgesetzt hat. Dort wurde ein Jugendstilpalais zu einem Haus mit drei Residenzen zwischen 181 und 235 Qua­dratmetern mit mehreren Badezimmern und riesigen Wohnräumen umgebaut. Höchstes Augenmerk lag dabei auf der Materialwahl. Fischgrätparkett, Tafelboden, hochwertiges Gestein und per Hand gefertigter Decken- und Wandstuck sorgen für Ambiente. Dazu gibt es einen eigenen Weinkeller, großzügige Eigen­gärten, Freiflächen und eine Parkanlage direkt hinterm Gründerzeithaus. Das braucht es, denn 2024 bedeutet Wohnen im Palais, »den historischen Charme mit modernen Standards zu kombinieren«, so Giacomelli.